¿Pensando en echar administrador fincas Málaga?, Si es así, este artículo, seguramente, le va a ser de muchísima utilidad. Léalo, y si tiene cualquier duda, no dude, contáctenos al teléfono que le indicamos. Al igual que ocurre entre cliente y abogado, entre comunidad y Administrador de Fincas, la relación está basada, BÁSICAMENTE, en la confianza. Debe Ud. creer, que, efectivamente, si Ud. está leyendo este post, es porque la relación de confianza con su administrador de fincas, está absolutamente quebrada.
Las razones de la quiebra de esa relación, puede tener muchísimos inicios. Puede ser incluso, que tenga que contactar con nuestro abogado penalista Málaga, pues entienda que se ha podido cometer algún tipo de delito o actuación irregular por parte del Administrador de fincas, de tal forma, que la decisión de echar administrador fincas Málaga, sea absolutamente inaplazable.
Dicho lo anterior, en este artículo, vamos a darles unos consejos, que le pueden resultar muy útiles, si la decisión está ya tomada. Vaya por delante que, nos ponemos a su disposición, en el siguiente teléfono, para cualquier eventualidad.
Cuando una Comunidad de Propietarios no está satisfecha con la labor realizada por el Administrador de Fincas Málaga o, quiere conocer otras posibilidades y ofertas del mercado; significa que han perdido la confianza en él.
Podemos ayudarle
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La Junta de Propietarios puede realizar el cambio de administrador de la Comunidad; siempre y cuando respeten lo pactado en el “Contrato de mandato y arrendamiento de servicios de administración de una Comunidad de propietarios”, siguiendo el procedimiento y los plazos pertinentes, tal y como establece el artículo 14.a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH).
Sin embargo, al querer realizar el cambio de administrador suelen surgir varias dudas que, en muchos casos, hace que la Comunidad desista de dicho cambio, aunque estén disconformes con la gestión realizada. (Echar administrador fincas Málaga).
Entre las preguntas más frecuentes que se hacen los miembros una Junta de Propietarios a la hora de proceder a la elección de un nuevo administrador podríamos destacar las siguientes:
¿Cómo puede aprobar la Junta de Propietarios el cambio de administrador de fincas?
Hay que convocar una Junta General Extraordinaria, competencia que le corresponde al Presidente de la Comunidad o, al 25% de los copropietarios cuyas cuotas representen, a su vez, el 25% de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH), donde se notifique expresamente como punto del Orden del Día: “el cambio de administrador de fincas”.
El Presidente (o, el 25% de los copropietarios) comunicará al administrador que formalice la convocatoria. Pero, se puede dar el caso que el administrador, al conocer el asunto a tratar, se negara o dilatara la realización de la convocatoria (incurriendo en responsabilidad profesional), por lo que el Presidente tendrá que convocarla directamente, solicitándole al administrador el pertinente listado de propietarios, domicilios y morosos.
Es muy importante no convocar al actual administrador, aunque realice las funciones de Secretario de la Junta, para que así los copropietarios puedan opinar y decidir libremente, en ausencia de cualquier presión o prejuicio. (Echar administrador fincas Málaga).
El acuerdo será válido por mayoría simple, al ser un acto de mera administración (artículo 17.7 LPH):
– En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
– En segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Terminada la reunión se cerrará el acta con las firmas del Presidente y del Secretario o, dentro de los diez días naturales siguientes. Desde el cierre del acta los acuerdos serán ejecutivos (artículo 19.3 LPH). Y, una vez transcurridos treinta días, plazo establecido para que los ausentes a la Junta puedan manifestar su oposición al acuerdo adoptado, será válido de pleno derecho (artículo 18.3 LPH). (Echar administrador fincas Málaga).
Una vez aprobado en Junta, ¿qué puede hacer la Junta si está en vigor un “Contrato de mandato y arrendamiento de servicios” suscrito entre la Comunidad y el administrador?
Hay que respetar el periodo de vigencia del contrato, ateniéndose a lo establecido en el mismo respecto a la duración que, normalmente, será de un año, renovado tácitamente por periodos de esa misma duración. Por lo que si la Junta decide dar por terminado el contrato antes de la fecha de finalización del plazo, habrá que indemnizar al administrador saliente con las cantidades no percibidas por su gestión hasta el término.
Y, ¿sí la resolución del contrato es por “justa causa”?
En primer lugar debemos saber qué se entienda por justa causa, deben concurrir motivos objetivos, debidamente probados que justifiquen la rescisión del contrato como, por ejemplo: (Echar administrador fincas Málaga).
– el grave y reiterado incumplimiento por el administrador de sus obligaciones
– el retraso en la entrega de las cuentas
– el notorio desorden de la contabilidad y la documentación de la Comunidad
– la apropiación indebida de fondos
– la existencia de negligencia profesional en su tarea de asesoramiento a la Comunidad
– la existencia de deudas elevadas que no se saldaron conforme a plan alguno
– los problemas en la contratación de servicios esenciales
– la desidia en el ejercicio de sus deberes profesionales.
La Jurisprudencia suele rechazar que el cese del administrador pueda fundamentarse exclusivamente en la mera desconfianza por su gestión económica, problemas personales o descontento general.
Como conclusión: si la resolución del contrato es por “justa causa” no habrá que indemnizar al administrador saliente por el tiempo que le falte de prestación de servicios hasta la terminación del contrato.
En caso contrario, ¿qué puede hacer la Junta si no hay en vigor ningún “Contrato de mandato y arrendamiento de servicios” suscrito entre la Comunidad y el administrador?
En el caso de no haber ningún contrato se debe comunicar por escrito y de modo fehaciente al administrador saliente, con un plazo mínimo de un mes de antelación, que reunidos los propietarios en Junta General Extraordinaria han decidido prescindir de sus servicios a partir de una fecha concreta.
Resumiendo, hay que cumplir el plazo mínimo de un mes para comunicar para prescindir de los servicios del administrador saliente:
– en el caso que haya un contrato de mandato, con un mes de antelación a la fecha de vencimiento.
– en el caso que no haya contrato de mandato y arrendamiento de servicios, se le comunica por escrito y fehacientemente con un mes de antelación su cese de funciones a partir de una fecha concreta.
Una vez aprobado en Junta, ¿cómo se comunica al actual administrador la decisión de prescindir de sus servicios?
Una vez decidida en Junta General Extraordinaria el cambio del administrador hay que comunicarle al saliente la decisión tomada (con los plazos y formalidades explicadas más arriba). (Echar administrador fincas Málaga).
Se puede dar el caso que el administrador se niegue a recibir la decisión tomada en la Junta (pues le afecta negativamente), por lo que habrá que comunicárselo por escrito y fehacientemente. Asimismo, el Presidente le requerirá el Libro de Actas para incorporar lo decidido en la Junta y que el administrador saliente se niega a realizar.
¿Cómo se realiza la entrega de la documentación, por parte del administrador saliente, a la Comunidad de Propietarios?
El artículo 20.e) LPH establece la obligación del administrador de custodiar la documentación de la Comunidad y ponerla a disposición de los titulares (es decir, los copropietarios). Por ello, ante el cese de sus funciones, como no es titular ni dueño de esa documentación, deberá entregarla a la Comunidad.
“Una vez que el administrador conoce su cese, bien el día de la junta o bien el día que recibe la notificación del acuerdo adoptado al efecto, a partir del día siguiente comienzan a contar los plazos para entregar la documentación a la Comunidad. En relación a los plazos para la efectiva entrega de la documentación son los siguientes:
– Un primer plazo de 10 días desde la efectividad de la remoción o renuncia para la entrega de toda aquella documentación que sea necesaria para garantizar la gestión diaria y seguridad jurídica del cliente, así como el cumplimiento de las obligaciones periódicas(criterio colegial).
– Un segundo plazo de 45 días para la entrega del resto de la documentación al cierre contable (art. 34.2.l de los Estatutos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid). (Echar administrador fincas Málaga).
En la entrega de la documentación, deberá realizar una relación detallada que deberá ser firmada con un recibí del Presidente.
De forma enunciativa, dentro del plazo de los 10 días deberá entregarse la siguiente documentación:
1.- Listado de propiedades, coeficientes, propietarios, teléfonos, direcciones y forma de pago de los recibos, con especificación de las domiciliaciones bancarias.
2.- Listado de las últimas cuotas emitidas, con indicación de posibles modificaciones o emisión de otras de carácter extraordinario. Debe indicarse el mes.
3.- Fotocopia legible de la última nómina de los empleados. Debe indicarse el mes.
4.- Fotocopia legible de los últimos seguros sociales pagados. Debe indicarse el mes.
5.- Tarjeta de Identificación Fiscal y etiquetas. (Echar administrador fincas Málaga).
6.- Contrato de la cuenta corriente de la Comunidad, con indicación de la cantidad, entidad bancaria a la que pertenecen y la numeración de los cheques.
7.- Entrega de los talonarios y/o pagarés, con indicación de la cantidad, entidad bancaria a la que pertenecen y la numeración de los cheques.
8.- Listado de proveedores incluyendo, al menos, el teléfono de contacto.
9.- Contratos de las pólizas de seguro que se tuvieran contratadas, con indicación del próximo vencimiento, así como del teléfono de asistencia si se tuviera contratada esta cobertura.
10.- El Libro de Actas en curso, indicando ante quien está legalizado, numeración de las hojas y última acta transcrita en el mismo.
11.- Copia de los estatutos si hubiere y de la División Horizontal si se dispusiere de la misma.
12.- Copia de la última liquidación efectuada de los recibos que se pagan en finca. Debe indicarse el mes.
13.- Sello de la Comunidad.
Dentro del plazo de los 45 días deberá completarse la entrega del resto de la documentación (enunciativamente):
1.- Fotocopia del documento de la 1ª entrega. (Echar administrador fincas Málaga).
2.- Fotocopia del anterior documento de entrega y recepción definitiva, si se dispusiera.
3.- Libros de Actas anteriores al que está en vigor, con indicación del número.
4.- Contratos de mantenimiento de elementos o servicios comunes, con indicación del servicio, empresa y fecha de entrada en vigor.
5.- Contratos de suministros de agua, luz, gas, gasóleo, etc… con indicación de las empresas suministradores y la fecha de suscripción.
6.- Contratos de alquiler de elementos comunes, con indicación de la zona alquilada, arrendatario y vencimiento.
7.- Contrato para la realización de tratamientos por cuenta de terceros conforme LOPDCP.
8.- Licencias de actividad y funcionamiento de las instalaciones, con indicación de la instalación y fecha.
9.- Últimas revisiones o inspecciones periódicas reglamentarias, con indicación de la instalación, organismo de control y fecha de la revisión o inspección.
10.- Alta del cliente en la Seguridad Social y Libro de Visitas. (Echar administrador fincas Málaga).
11.- Contratos de trabajo del personal, con indicación del empleado y tipo de contrato.
12.- Histórico de los últimos cinco años de los Seguros Sociales (TC1 y TC2).
13.- Expediente de personal: altas, bajas, instrucciones de trabajo, jubilaciones de empleados, documento de adhesión a una Mutua Laboral, etc…
14.- Evaluación de riesgos laborales y plan de prevención.
15.- Alta censal en la Agencia Tributaria.
16.- Histórico de las liquidaciones de IRPF e IVA de los cuatro últimos años.
17.- Expedientes de grandes obras o renovaciones totales de elementos o instalaciones comunes, con indicación de la instalación y fecha de la ejecución.
18.- Expediente de procedimientos judiciales, con indicación si están en vigor o finalizados.
19.- Registro de correspondencia.
20.- Soporte contable de los últimos cinco ejercicios cerrados.
21.- Soporte contable del ejercicio o ejercicios en curso.
22.- Liquidaciones de los recibos que se pagan en finca o despacho de la Administración del ejercicio o ejercicios en curso.
23.- Relación detallada de los recibos pendientes de pago al día del cese o efectividad de la renuncia.
24.- Informe contable del último ejercicio aprobado por el cliente, con inclusión de los recibos pendientes de pago y de los saldos por propiedad si los hubiere.
25.- Estado contable del ejercicio en curso a la fecha del cese o efectividad de la renuncia, con liquidación de saldos si el cliente lo efectúa al cierre de cada ejercicio.
26.- Conciliación de la cuenta de bancos con el cierre contable a la fecha del cese o efectividad de la renuncia.
27.- Soportes contables posteriores a la fecha del cese o efectividad de la renuncia. (Echar administrador fincas Málaga).
28.- ID Mandatos.
29.- Observaciones.
El traspaso de la documentación se realizará en el despacho del administrador saliente o en el lugar que libremente acuerden las partes.
No obstante, en el pacto contractual rige la libre voluntad de las partes, incluso en los plazos de entrega/recepción de documentos.
Con independencia de los plazos que sean de aplicación, la entrega de la documentación deber estar siempre presidida por el principio de la buena fe de forma que el administrador saliente no retrase ni dificulte intencionadamente dicha entrega”. (Echar administrador fincas Málaga).